Artigo · Contratos, Imóveis e Patrimônio
Quanto custa a usucapião extrajudicial? As despesas, uma a uma
Quem ocupa um imóvel há anos e quer regularizar pelo cartório costuma perguntar primeiro quanto vai gastar. A usucapião extrajudicial reúne despesas de tabelião, de registro de imóveis, de engenheiro ou arquiteto e de advogado, e boa parte delas depende do valor do imóvel. Não há preço único, mas dá para saber de antemão o que entra na conta.
Publicado em 27 de setembro de 2026 · Misael Rodrigues · Advogado · OAB/RJ 237.036
WhatsApp do escritórioO que entra na conta
O pedido é feito no registro de imóveis da cidade onde está o imóvel e precisa reunir uma série de documentos (art. 216-A da Lei de Registros Públicos). Cada um tem o seu custo:
- Ata notarial: documento em que o tabelião de notas registra a posse, com o tempo, a forma de aquisição e as características do imóvel. No Rio de Janeiro, é cobrada conforme o valor do imóvel (Tabela 07 da Lei estadual 3.350/1999).
- Registro de imóveis: o Rio de Janeiro tem item próprio para a usucapião extrajudicial, com um valor fixo pelo procedimento, mais um valor por notificação e pelo edital e, se o pedido for aceito, o registro, cobrado conforme o valor do imóvel (Tabela 20, item 12, da Lei estadual 3.350/1999).
- Planta e memorial descritivo: feitos por engenheiro, arquiteto ou técnico habilitado, com anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT). O preço é combinado com o profissional. Em imóvel rural, pode ser exigido o georreferenciamento.
- Certidões: dos distribuidores da Justiça estadual e federal, em nome de quem pede, do proprietário que consta na matrícula e dos possuidores anteriores, além da certidão do imóvel.
- Honorários de advogado: o pedido tem de ser assinado por advogado ou defensor público. A OAB/RJ publica uma tabela indicativa de honorários mínimos, e o valor é combinado antes, conforme o trabalho que o caso exige.
Os valores do cartório seguem a tabela de emolumentos atualizada todo ano pela Corregedoria do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, com os acréscimos legais previstos na própria lei estadual.
ITBI na usucapião
O cartório não cobra ITBI, o imposto municipal de transmissão de imóveis, para registrar a usucapião. A razão é jurídica: o possuidor não compra o imóvel de ninguém, ele adquire a propriedade pela posse, o que a lei chama de aquisição originária (art. 421 do Código Nacional de Normas do CNJ).
O que faz o custo subir
- Muitos vizinhos de divisa sem assinatura na planta: cada um precisa ser notificado, e cada notificação é cobrada.
- Vizinho ou proprietário que não é encontrado: a notificação passa a ser por edital, publicado duas vezes (art. 216-A, § 13, da Lei de Registros Públicos).
- Documentos da posse insuficientes: a posse pode ser demonstrada numa justificação feita no próprio cartório, com testemunhas, o que acrescenta atos (§ 15).
- Impugnação fundamentada de alguém interessado: o pedido segue para a Justiça, onde passam a correr custas judiciais (§ 10).
Cartório ou Justiça: qual sai mais barato?
Não há resposta única. A via do cartório costuma ser mais rápida quando a documentação está completa e ninguém se opõe. Na Justiça, há custas do processo e, muitas vezes, perícia.
Se o cartório rejeitar o pedido, ainda é possível entrar com a ação de usucapião (art. 216-A, § 9º). Por isso, a escolha da via depende da análise dos documentos e da situação dos vizinhos e do proprietário que consta na matrícula.
O que reunir para estimar as despesas
Separe a certidão de matrícula ou transcrição do imóvel, se houver, o carnê do IPTU (que mostra o valor venal), os documentos que contam a história da posse, como contratos, recibos e contas de consumo, e uma relação dos vizinhos de divisa. Com isso, já dá para saber quais atos serão necessários e o que cada um vai custar.
Dúvidas
Perguntas frequentes
Paga ITBI na usucapião extrajudicial?
Não. O registro de imóveis não exige o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) para registrar a usucapião, porque se trata de aquisição originária da propriedade (art. 421 do Código Nacional de Normas do CNJ).
Preciso de advogado para fazer a usucapião em cartório?
Sim. O pedido de usucapião extrajudicial é feito por advogado ou defensor público, que assina o requerimento apresentado ao registro de imóveis (art. 216-A da Lei de Registros Públicos).
Se os vizinhos não responderem à notificação, o pedido para?
Não. Notificado, o vizinho de divisa ou o titular de direito sobre o imóvel tem quinze dias para se manifestar, e o silêncio é interpretado como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei de Registros Públicos).
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Quem assina esta página
Misael Rodrigues
Advogado imobiliário · OAB/RJ 237.036 · conferir no Cadastro Nacional
Graduação em Direito pelo Centro Universitário de Volta Redonda. Atuação em contratos, imóveis e patrimônio, judicial e extrajudicial.
Rodrigues e Associados · Rua 18-B, 45, sala 101, Vila Santa Cecília, Volta Redonda/RJ
Orientação
Quer saber quais despesas entram na usucapião do seu imóvel?
O escritório confere a matrícula, os documentos da posse e a situação dos vizinhos de divisa para indicar quais atos serão necessários. Comece informando há quanto tempo ocupa o imóvel e quais documentos possui.
Conteúdo informativo. Esta página não constitui orçamento de despesas ou honorários.