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Condomínio: taxas, assembleias, multas e obras.
Taxas, assembleias, multas, obras e uso das áreas comuns põem em tensão dois planos: o que cada condômino pode fazer na sua unidade e o que a coletividade decide para o todo. A resposta quase sempre começa na convenção e no regimento, e em verificar se o procedimento foi seguido.
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Entre em contato pelo WhatsAppOnde termina a unidade e começa o coletivo
Boa parte dos conflitos de condomínio é, no fundo, uma disputa de fronteira entre o interesse individual do condômino e as regras aprovadas pela coletividade. A convenção e o regimento traçam essa fronteira; a assembleia é onde ela se movimenta, dentro de quóruns e competências definidos.
- Convenção e regimento: as regras que valem para todos e a base de qualquer discussão.
- Assembleias e quóruns: como as decisões se tomam e quando são válidas.
- Taxas em atraso: a cobrança das cotas e a regularidade do que se cobra.
- Multas, obras e uso das áreas: os pontos de atrito mais frequentes.
Procedimento: convenção, quórum e direito de defesa
No condomínio, uma decisão certa tomada de forma errada tende a cair. Cobranças, multas e deliberações precisam observar a convenção, o quórum e o direito de defesa. Do outro lado, o condômino que discorda precisa apontar uma falha concreta, além da insatisfação com o resultado.
Antes de cobrar, aplicar multa ou contestar, o primeiro exame é o do procedimento: havia previsão na convenção ou no regimento, houve quórum e os envolvidos foram avisados?
O condomínio pode proibir aluguel por temporada?
A análise começa pela convenção e pelo uso efetivo do imóvel: duração das estadias, rotatividade dos ocupantes e serviços oferecidos. Uma plataforma, como o Airbnb, pode ser usada para contratar tanto locação residencial por temporada quanto outras formas de estadia.
No REsp 2.121.055, a Segunda Seção do STJ considerou a exploração de estadias curtas examinada incompatível com a destinação residencial do prédio. Para mudar essa destinação, exigiu aprovação de dois terços dos condôminos.
O STJ ainda examina, no Tema 1.443, se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação por curtos períodos sem proibição expressa. Os processos que discutem essa questão estão suspensos. A revisão do caso considera a convenção, as atas e a forma de ocupação.
O que reunir
- A convenção e o regimento interno atualizados.
- As atas das assembleias relevantes e as respectivas convocações.
- Os demonstrativos de débito e o histórico das cotas, no caso de atraso.
- Notificações, advertências e o registro do fato que motivou a multa.
- Documentos da obra ou do uso discutido, quando for o caso.
Dúvidas
Perguntas frequentes
O condomínio pode cobrar as taxas atrasadas na Justiça?
Pode, e a cobrança das cotas condominiais tem meios próprios e ágeis. O débito acompanha a unidade (art. 1.345 do Código Civil) e costuma poder ser cobrado do proprietário; havendo locação, a responsabilidade entre proprietário e inquilino depende do contrato e da situação. Antes da ação, o escritório verifica a regularidade das cobranças e das assembleias que as aprovaram.
Uma decisão de assembleia com que discordo pode ser questionada?
Sim, mas dentro de limites. Decisões que desrespeitam a convenção, o regimento ou os quóruns exigidos, ou que tratam de assunto fora do alcance da assembleia, podem ser questionadas. Discordar de uma decisão tomada de forma regular, porém, não basta: é preciso apontar uma falha no procedimento, na competência ou no conteúdo.
O síndico pode aplicar multa por barulho ou infração ao regimento?
Pode, desde que a conduta esteja prevista na convenção ou no regimento e que o procedimento (notificação, direito de defesa e o quórum eventualmente exigido) seja respeitado. Uma multa aplicada sem previsão nessas regras, ou sem seguir o procedimento, pode ser anulada, e o condomínio corre o risco de não conseguir cobrá-la.
Preciso de autorização para fazer obra na minha unidade?
Depende do tipo de obra. Alterações que afetam a estrutura, a fachada ou áreas comuns costumam exigir aprovação conforme a convenção e a legislação. Obras internas que não impactam segurança nem partes comuns têm outro tratamento. A convenção e o regimento são o primeiro lugar a consultar.
O condomínio pode proibir aluguel por temporada?
É preciso examinar a convenção e o uso efetivo do imóvel. No REsp 2.121.055, o STJ considerou as estadias curtas analisadas incompatíveis com a destinação residencial e exigiu dois terços dos condôminos para mudar essa destinação. O Tema 1.443 ainda vai definir se a cláusula residencial basta para impedir a locação por curtos períodos sem proibição expressa. A plataforma usada no anúncio, por si só, não define o tipo de contrato.
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Quem assina esta página
Misael Rodrigues
Advogado imobiliário · OAB/RJ 237.036 · conferir no Cadastro Nacional
Graduação em Direito pelo Centro Universitário de Volta Redonda. Atuação em contratos, imóveis e patrimônio, judicial e extrajudicial.
Rodrigues e Associados · Rua 18-B, 45, sala 101, Vila Santa Cecília, Volta Redonda/RJ
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Condomínio
Traga a convenção e a decisão em discussão.
Descrever o conflito (cobrança, multa, decisão de assembleia ou obra) e dizer se você atua como condomínio ou como condômino permite verificar as regras aplicáveis e o procedimento seguido.
Convenção, regimento e atas podem ser reunidos na etapa seguinte.
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