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Locação e despejo: posse do imóvel, dívida e garantias.
Aluguel atrasado, rescisão, retomada e notificação exigem providências diferentes. O primeiro passo é identificar se você é locador ou locatário, a fase do contrato e a causa do conflito.
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Entre em contato pelo WhatsAppTrês questões que costumam vir juntas
Quando uma locação termina mal, três frentes aparecem ao mesmo tempo e pedem tratamento distinto: recuperar a posse do imóvel, cobrar o que ficou em aberto e acionar ou defender a garantia prestada.
- Posse: a desocupação, por acordo ou por despejo, conforme o motivo (falta de pagamento, fim de prazo, infração contratual).
- Dívida: aluguéis, encargos e eventuais danos, com cobrança que pode se somar ao despejo.
- Garantia: fiador, caução ou seguro-fiança, cada um com regras e limites próprios.
Liminar de despejo: quando cabe
Em algumas situações, a lei permite uma liminar, decisão provisória que determina a desocupação antes do fim do processo. O proprietário precisa depositar uma garantia chamada caução. Na falta de pagamento, a liminar é prevista justamente para o contrato sem garantia (fiador, caução ou seguro-fiança). A concessão depende dos requisitos legais e dos documentos apresentados.
O inquilino pode se defender e, quando a lei permitir, evitar o despejo pagando a dívida atualizada dentro do prazo. O proprietário precisa comprovar o atraso e observar o procedimento previsto para a locação.
O que reunir
- O contrato de locação e a cláusula de garantia (fiança, caução ou seguro).
- O demonstrativo do débito: aluguéis, encargos, IPTU e despesas em aberto.
- Comprovantes de pagamento e de eventuais acordos anteriores.
- Notificações já enviadas e o registro do estado do imóvel na entrega.
- Na locação comercial, elementos sobre prazo e continuidade da atividade, para eventual ação renovatória (o pedido judicial de renovação).
Dúvidas
Perguntas frequentes
Como funciona o despejo por falta de pagamento?
O proprietário pode pedir o despejo quando há atraso no aluguel e nas demais cobranças da locação. Nos casos permitidos por lei, o inquilino pode evitar a desocupação pagando a dívida atualizada dentro do prazo (art. 62 da Lei do Inquilinato). Também pode haver pedido de liminar, uma decisão provisória para desocupar o imóvel antes do fim do processo. Essa decisão só cabe nas hipóteses previstas em lei, como a falta de pagamento em contrato sem garantia (art. 59, § 1º, IX, da Lei do Inquilinato), e exige que o proprietário deposite uma caução.
Dá para cobrar o aluguel atrasado e retomar o imóvel ao mesmo tempo?
Sim, é comum reunir, na mesma ação, o pedido de despejo e a cobrança dos valores em atraso, inclusive contra o fiador quando existe. Isso porque o fim da locação costuma envolver, ao mesmo tempo, a posse do imóvel, a dívida acumulada e as garantias prestadas.
O fiador responde até quando?
A responsabilidade do fiador decorre do que ele assinou e das regras da locação, e pode se estender até a efetiva entrega das chaves, inclusive durante prorrogações, conforme o contrato. Por isso, a leitura da cláusula de garantia (fiança, caução ou seguro-fiança) é decisiva tanto para quem cobra quanto para quem garantiu.
Sou locatário comercial. Tenho direito a renovar o contrato?
A locação comercial tem proteções próprias, e em certas condições o locatário tem direito à renovação por meio da ação renovatória, desde que cumpridos requisitos de prazo do contrato e de continuidade da atividade. A ação precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato (art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato).
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Quem assina esta página
Misael Rodrigues
Advogado imobiliário · OAB/RJ 237.036 · conferir no Cadastro Nacional
Graduação em Direito pelo Centro Universitário de Volta Redonda. Atuação em contratos, imóveis e patrimônio, judicial e extrajudicial.
Rodrigues e Associados · Rua 18-B, 45, sala 101, Vila Santa Cecília, Volta Redonda/RJ
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